Орендні відносини на селі залишаються пріоритетними. За даними дослідження Проекту USAID « АгроІнвест » , майже 80 % власників земельних паїв здають їх в оренду. Про те , як складаються орендні відносини в Україні , говорили учасники круглого столу «Перспективи орендного землекористування в АПК» , який нещодавно відбувся в Києві.

Які ж ці перспективи? Судячи з усього , і після відкриття ринку землі орендні відносини не підуть у минуле. Про це свідчить той факт , що вони розвинені в багатьох інших країнах , де ринок землі працює давно і успішно. Наприклад , у Великобританії на умовах оренди обробляється 40% усіх сільгоспугідь , у США – 50 % , а в Німеччині – близько 70 %.

В Україні в оренді перебуває понад 17 млн ??гектарів. Майже половина з них , згідно з даними народного депутата , члена Комітету Верховної Ради з питань аграрної політики та земельних відносин Григорія Смітюха , належить пенсіонерам. А це говорить про соціальну роль орендних відносин .

Кілька років тому Кабінет Міністрів підіграв селянам , в тому числі – пенсійного віку. Своєю постановою від 11 жовтня 2011 року він збільшив оціночну вартість землі . З 1 січня 2012 года 1 гектар в Україні тягне на більш ніж 20 тис. гривень.

Нормативна грошова оцінка має велике значення. Чим вона вища , тим більше грошей нараховується власникам землі у вигляді орендних платежів . Але це можливо лише в тому випадку , якщо землевласник підпишуть з орендарями новий договір про оренду землі , в якому врахують всі новації згаданого урядової постанови .

Не залишилася в боргу перед селянами і Верховна Рада : у 2008 році вона підкоригувала закон « Про оренду земель». Тепер , відповідно до його новою редакцією , влада рекомендує встановлювати мінімальний розмір орендної плати на рівні 3% від нормативної грошової оцінки землі .

Як показують результати згаданого дослідження Проекту USAID « АгроІнвест » , рекомендований владою мінімальний розмір орендної плати не влаштовує більшість землевласників : 22% опитаних власників паїв назвали його несправедливо заниженими , а 44 % – занадто малим .

Григорій Смітюх сказав , що серед народних депутатів є чимало бажаючих істотно підвищити рівень орендної плати . Вони готові хоч сьогодні підняти його до 10% і навіть вище , але щоразу наштовхуються на нерозуміння з боку своїх колег по парламенту , які , віддаючи перевагу економічного прагматизму , виступають проти бажання вирішувати соціальні питання за допомогою оренди землі популістськими методами.

Такий радикалізм , переконаний Григорій Смітюх , неодмінно призведе до істотного подорожчання собівартості сільськогосподарської продукції , до втрати нашими аграріями зовнішнього і внутрішнього ринків . А це неприпустимо для країни , яка все ще відчуває наслідки недавнього економічної кризи і де більшість населення змушена вважати навіть не гривні – копійки .

Не важко передбачити, як на таке різке підвищення рівня орендної плати відреагують ті , хто її платить. Справа в тому , що багатьох з них не влаштовує навіть нинішній розмір орендних відрахувань . Вони вважають його завищеним. Такої думки дотримується 32% опитаних Проектом USAID « АгроІнвест » орендарів.

Нічого не залишається , як шукати компроміс між тими , хто володіє землею , і тими , хто її обробляє. І найчастіше вони його знаходять. Останнім часом нерідкі випадки , коли сторонам за взаємною згодою вдається підняти рівень орендної плати до 5% , а іноді – до 5,5 % від нормативної грошової оцінки.

Такі показники стали можливими завдяки високій динаміці розвитку вітчизняного АПК , яка спостерігається впродовж кількох останніх років. «Аграрний сектор піднімається , нарощує своє виробництво. Це позитивно позначається на орендних платежах » , – сказав Григорій Смітюх .

Активність власників земельних паїв у вирішенні орендних питань зможе зіграти важливу роль , але проблема полягає в тому , що достатньої активності з їхнього боку не спостерігається. І це багато в чому можна пояснити. Згідно з інформацією , на яку під час круглого столу послався координатор напрямку аграрної політики Проекту USAID « АгроІнвест » Олександр Муляр , 42,4 % власників ніколи не стояли на своїй землі , а 32,3 % навіть не бачили її .

Інші учасники заходу нагадали , що понад 20 % власників землі або встигли поміняти свої сільські адреси на міські , або, будучи корінними городянами , отримали наділи в спадщину. Тому від своєї землі опинилися на відстані , яке часто обчислюється десятками , а то й сотнями кілометрів. І тому не цікавляться її долею.

Нові дані, наведені Олександром Муляр , змусили учасників круглого столу реальніше оцінити ситуацію , що склалася в земельній сфері. Згідно з ними , лише 9,9 % власників землі знають про її нормативної грошової оцінки , а 20,5 % – про рекомендованому владою мінімальному розмірі орендної плати . Решта все ще перебувають у невіданні або «плавають » у цих питаннях.

Не завжди орендодавцям вдається знайти спільну мову з органами влади. Згідно з дослідженням Проекту USAID « АгроІнвест » , майже у третини власників паїв (32,5 %) виникають суперечки з ними. І часто ці нерозуміння стосуються саме орендних відносин .

Як відомо , на початку нинішнього року набрав чинності закон « Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ». Його розробники обіцяли , що тепер в Україні значно спростити процедури державної реєстрації земельних наділів , які перебувають у приватній власності , та орендних прав .

На жаль , настільки оптимістичний прогноз не виправдався. Не підтвердилися і побоювання тих фахівців , які стверджували , що нова реєстраційна система в повну силу запрацює не одразу , а через 3-4 місяці , в гіршому випадку – через півроку. Мовляв , їй знадобиться час для того , щоб всі механізми притерлися , апробувалася технологія , а фахівці збагатилися новим досвідом .

На вулиці вже осінь , а землевласник і орендарі досі стикаються з тим , що зареєструвати договору оренди – вкрай складне завдання. На круглому столі відзначалося , що в окремих районах тижні реєструється не більше 2-3 договорів , що стосуються земельних відносин .

Державна реєстраційна служба прагне створити більш комфортні умови для орендодавців і орендарів. Вона запропонувала їм записуватися в попередню чергу на реєстрацію орендних договорів . Але виявилося , що ця новація теж не всіх влаштувала , адже такі черги розтяглися на дуже тривалий час. Представник одного з агрохолдингів підтвердив це: за його словами , в окремих районах України його сільгосппідприємство зможе зареєструвати договору оренди , підписані з власниками паїв , не раніше весни 2014 року. А до того часу вони змушені використовувати землю з порушенням чинного законодавства .

Така ситуація набуває масового характеру , і в цьому полягає її небезпека .

Свого рішення чекає і питання оплати за оренду землі. У більшості випадків з власниками паїв розплачуються сільгосппродукцією або послугами. Наприклад , оранкою городів , транспортуванням дров , вугілля і т.д.

Григорій Смітюх не прихильник натуральної оплати . Його позиція – « потрібно обов’язково піти від бартерної системи». Як правило , селянам пропонуються послуги та сільгосппродукція за завищеними цінами.

Але не всі орендодавці поділяють цю думку . « Дослідження показує , що багатьох селян натуроплата влаштовує» , – підкреслив заступник керівника Проекту USAID « АгроІнвест » Олександр Каліберда . Тому не слід приймати поспішних рішень у цьому питанні.

Останнім часом українська громадськість активно обговорює законопроект « Про обіг земель сільськогосподарського призначення». Велика увага в ньому приділяється і орендних відносин . Вперше пропонується встановити мінімальний термін оренди землі в 15 років.

Підвищений інтерес до законопроекту невипадковий. До нього все ще залишається чимало зауважень , але не виключено , що вже найближчим часом документ потрапить на розгляд до Кабінету Міністрів . А звідти йому пряма дорога до Верховної Ради.

Держземагентство зацікавлене в прискореному просуванні законопроекту . Воно є не тільки його розробником , а й доработчиков , а також ініціатором громадського обговорення.

На противагу законопроекту « Про обіг земель сільськогосподарського призначення» нині розробляються нові . Один з них пропонує Українська аграрна асоціація . Під час круглого столу його презентував аналітик цієї організації Мар’ян Заблоцький.

Законопроект асоціацію не передбачає вводити обмеження на площі орендованих земель. «Тому що ці норми завжди можна обійти» , – підкреслив Мар’ян Заблоцький.

Мінімальний термін орендних відносин пропонується встановити на рівні 12 років , а натуроплату замінити грошовими виплатами. Але от питання – яким пропозиціям віддадуть перевагу народні депутати?

У кожному разі , зазначалося на круглому столі , орендні відносини вимагають свого реформування . Тому що в цій сфері накопичилося занадто багато питань , які потребують вирішення.