Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.Що таке договір оренди земельної ділянки?
Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства. Норми чинного законодавства України визначають ряд умов, яких обов’язково потрібно дотримуватися при укладенні договорів оренди землі.
Зокрема, у договорі оренди землі обов’язково повинні бути зазначені істотні умови договору. Також до договору неодмінно мають додаватися документи, що є невід’ємними частинами договору оренди землі, перелік яких визначається законодавством України. 
Істотними умовами договору оренди землі є (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»):
- об’єкт оренди (тобто земельна ділянка з визначенням її кадастрового номера, місця розташування, розміру земельної ділянки);
- строк дії договору (строк дії договору визначається сторонами договору, але він не може перевищувати 50 років);
- орендна плата (із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду, доцільно визначати відповідальність за несплату орендної плати);
Орендна плата може встановлюватися у таких формах:
- грошовій;
- натуральній;
- відробітковій (надання послуг орендодавцю).
У разі оренди земельної ділянки приватної власності сторони можуть визначити орендну плати у будь-якій із зазначених форм, або ж передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.
У разі оренди земельної ділянки державної або комунальної форми власності орендна плата встановлюється виключно у грошовій формі.
Розмір орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди (ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).
Указом Президента України від 2 лютого 2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» (зі змінами та доповненнями) передбачене запровадження рекомендованого мінімального розміру орендної плати за користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, земельними частками (паями) в розмірі не менше трьох відсотків від визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки,земельної частки (паю). Базою для розрахунку мінімального розміру орендної плати за користування земельною часткою (паєм) є нормативна грошова оцінка землі. Інформацію про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки можна отримати в територіальному органі земельних ресурсів.
Визначений законодавством України мінімальний розмір орендної плати за користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, земельними частками (паями) в розмірі трьох відсотків є лише рекомендованим розміром, остаточний же розмір орендної плати визначається виключно за домовленістю сторін.
У договорі оренди землі доцільно також визначити:
- відповідальність за несвоєчасну сплату орендної плати.
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об’єкта оренди (наприклад, в договорі оренди землі може бути передбачено необхідність проведення меліорації земель);
- умови та строки передачі земельної ділянки орендарю (передача земельної ділянки здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі земельної ділянки.
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві (передача земельної ділянки у разі припинення договору оренди здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі земельної ділянки від орендаря до орендодавця);
- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки(наприклад, на земельній ділянці може бути зареєстроване право земельного сервітуту, також на земельній ділянці можуть бути створені охоронні зони);
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін (у договорі оренди землі доцільно передбачити відповідальність не лише за прострочення сплати орендної плати, а також за несвоєчасне повернення земельної ділянки у разі закінчення строку договору оренди землі або ж дострокового розірвання договору, за зниження родючості ґрунту тощо);
- умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону
Невід’ємні частини договору оренди землі
(згідно ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»)
- план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі об’єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
При укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є його письмова форма. Що стосується ж нотаріального посвідчення договору, то воно здійснюється лише за бажанням однієї із сторін (ст. 14. Закону України «Про оренду землі»).
За нотаріальне посвідчення договорів оренди (суборенди) земельних ділянок ставка державного мита становить 0,01 відсоток від грошової оцінки земельної ділянки, яка встановлюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України (підпункт «у» пункту 3 статті 3 Декрету «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93).
У разі відсутності грошової оцінки земель ставка державного мита становить 1 відсоток від суми договору, але не менше одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян.
Договір Оренди Землі підлягає обов’язковій державній реєстрації
Норми чинного законодавства України визначають ряд умов, яких обов’язково потрібно дотримуватися при укладенні договорів оренди землі.
Зокрема, у договорі оренди землі обов’язково повинні бути зазначені істотні умови договору. Також до договору неодмінно мають додаватися документи, що є невід’ємними частинами договору оренди землі, перелік яких визначається законодавством України.
Істотними умовами договору оренди землі є (ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»):
-
об’єкт оренди (тобто земельна ділянка з визначенням її кадастрового номера, місця розташування, розміру земельної ділянки);
-
строк дії договору (строк дії договору визначається сторонами договору, але він не може перевищувати 50 років);
-
орендна плата (із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду, доцільно визначати відповідальність за несплату орендної плати);
-
кадастровий номер земельної ділянки;
Орендна плата може встановлюватися у таких формах:
-
грошовій;
-
натуральній;
-
відробітковій (надання послуг орендодавцю).
У разі оренди земельної ділянки приватної власності сторони можуть визначити орендну плати у будь-якій із зазначених форм, або ж передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.
У разі оренди земельної ділянки державної або комунальної форми власності орендна плата встановлюється виключно у грошовій формі.
Розмір орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди (ч. 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі»).
Указом Президента України від 2 лютого 2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян – власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» (зі змінами та доповненнями) передбачене запровадження рекомендованого мінімального розміру орендної плати за користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, земельними частками (паями) в розмірі не менше трьох відсотків від визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки,земельної частки (паю). Базою для розрахунку мінімального розміру орендної плати за користування земельною часткою (паєм) є нормативна грошова оцінка землі. Інформацію про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки можна отримати в територіальному органі земельних ресурсів.
Визначений законодавством України мінімальний розмір орендної плати за користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення, земельними частками (паями) в розмірі трьох відсотків є лише рекомендованим розміром, остаточний же розмір орендної плати визначається виключно за домовленістю сторін.
У договорі оренди землі доцільно також визначити:
-
відповідальність за несвоєчасну сплату орендної плати.
-
умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
-
умови збереження стану об’єкта оренди (наприклад, в договорі оренди землі може бути передбачено необхідність проведення меліорації земель);
-
умови та строки передачі земельної ділянки орендарю (передача земельної ділянки здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі земельної ділянки.
-
умови повернення земельної ділянки орендодавцеві (передача земельної ділянки у разі припинення договору оренди здійснюється шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі земельної ділянки від орендаря до орендодавця);
-
існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки(наприклад, на земельній ділянці може бути зареєстроване право земельного сервітуту, також на земельній ділянці можуть бути створені охоронні зони);
-
визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;
-
відповідальність сторін (у договорі оренди землі доцільно передбачити відповідальність не лише за прострочення сплати орендної плати, а також за несвоєчасне повернення земельної ділянки у разі закінчення строку договору оренди землі або ж дострокового розірвання договору, за зниження родючості ґрунту тощо);
-
умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону
Невід’ємні частини договору оренди землі
(згідно ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі»)
-
план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;
-
кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;
-
акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
-
акт приймання-передачі об’єкта оренди;
-
проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.
